Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi (satış, bağışlama, miras payı sözleşmesi, ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi) halinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 310. Maddesi, kiralananın herhangi bir sebeple el değiştirmesi halinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olduğunu düzenleyen maddedir. Yasa hükmü uyarınca el değiştirme halinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelirken eski malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesi de sona erecektir.
El değiştirmeyle birlikte kira sözleşmesinin tarafı haline gelen yeni malikin gereksinimi sebebiyle kira sözleşmesi dava yoluyla sonlandırabilir. TBK 351. Maddesi yeni malikin gereksinimi sebebiyle kira sözleşmesini tahliye davası ile sona erdirme imkanı sağlamaktadır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun “Yeni Malikin Gereksinimi” başlıklı 351. Maddesi;
“(1)Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
(2)Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” Şeklindedir.
TBK 351. Maddesinin hüküm doğurabilmesi için aranan yasal koşullar:
- Bir Konut veya Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Bulunması
- Kiralanan Taşınmazın Sonradan Edinilmesi
- Kiralananı Sonradan Edinen Kişinin yani Yeni Malikin ya da Yeni Malikin Yakınlarının Kiralanana Gereksinim Duyması
- Gereksinimin Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması
- Edinenin Dava Açması
Kanun maddesinde aranan 5 şartın bulunması halinde TBK 351. Maddesi uyarınca yeni malik tarafından kira sözleşmesi dava yoluyla sona erdirilebilir. Üçüncü maddede belirtmiş olduğum yeni malikin yakınları, kanun maddesinde sınırlı sayı ilkesine göre belirtilmiştir. Yeni malikin eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin dışındaki kişilerin gereksinimleri kanun maddesi kapsamında değerlendirilemez.
Her ne kadar kanun maddesinde gereksinimin “gerçek, samimi ve zorunlu olması” açıkça yazılmamışsa da Yargıtay yerleşik kararlarında gereksinimin gerçek ve samimi olması koşulunu aramaktadır. Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olduğu tarafların ekonomik ve sosyal durumlarına, yeni malikin gereksinim sebeplerine, yaşam biçimine göre çeşitli etkenler değerlendirilerek hakim tarafından karar verilir.
“Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Somut olayda; Taraflar arasında 30.11.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. ( Yargıtay 3. HD 2018/7751 E. 2019/493 K. 23.01.2019)
“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir” ( Yargıtay 6. HD 2016/3380 E. 2016/3343 K. 25.04.2016)
İşbu Yargıtay kararlarında da ifade edildiği üzere, gereksinimin doğmuş veya doğmasına kesin gözüyle bakılması, gereksinimin sürekli olması TBK 351 kapsamında aranan şartlardandır. Örneğin, evlilik hazırlıkları yapılması gereksinimi samimi ve gerçekçi iken, sadece nişan yapılması gereksinimin samimi veya gerçekçi olduğunu göstermemektedir. Reşit olan bir kişinin ailesinden ayrı yaşamak istemesi de Yargıtay kararları uyarınca gereksinimin samimi ve gerçekçi olduğunu gösteren bir başka örnektir.
“Dava dilekçesinde davacı vekili ihtiyaçlının evlilik hazırlığı yaptığını açıklayarak reşit olan ihtiyaçlının ayrı bir eve çıkmak istediğini belirttiğine göre tahliye sebebinin reşit olan ihtiyaçlının evlilik hazırlığına dayalı değil, annesi ve babasından ayrı ve mustakil olarak oturmak istediğine dair kiralananın tahliyesini istediğinin kabulü gerekir. Dinlenilen davacı tanığı ihtiyaç iddiasını doğrular mahiyette beyanda bulunmuştur. Davalı tanığı ise duyuma dayalı beyanda bulunmuştur. Öte yandan günün koşullarına uygun kira artırma talebinde bulunulması kiralayanın ve mal sahibinin yasal hakkı olduğundan bu durumu aleyhe yorumlamak mümkün değildir. Reşit olan kimse bekar dahi olsa ailesiyle birlikte oturmaya zorlanamaz. Bu durumda reşit olan ihtiyaçlının bekar dahi olsa ayrı oturma istemi olağan karşılanmalı, ihtiyaç iddiasının kanıtlandığı kabul edilmelidir. İhtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kanıtlandığından tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” ( Yargıtay 6. HD 2016/3380 E. 2016/3343 K. 25.04.2016)
İşyeri gereksiniminin gerçek ve samimi olarak kabul edilebilmesi için aranan şartlardan bir diğeri de edinenin işyeri olarak kiraya verilen taşınmazın bulunduğu yerde yaşamasıdır. Buna göre edinenin yaşadığı yer ile kiralanan işyerinin bulunduğu yer farklıysa ve edinen işyerinin bulunduğu yere taşınacağını da ispatlayamazsa gereksiniminin gerçek ve samimi olmadığı kabul edilmektedir.
TBK 351. Maddesinin birinci fıkrası yeni malike, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı dava ile kira sözleşmesini sonlandırma imkanı sunarken kanun maddesinin ikinci fıkrası yeni malike, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sonlandırma imkanı sunmaktadır.
TBK 351. Maddesinin birinci fıkrasında aranan koşul, edinme tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde durumun kiracıya yazılı olarak bildirilmesidir. Yeni malik, taşınmazın el değiştirdiğini, kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğini, kiralanana gereksinimi olduğunu, kiralananın tahliyesini istediğini, aksi halde tahliye davası açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Bu bildirimin noterden ihtarname çekilmesi yoluyla yapılması zorunlu olmayıp, kiracıya herhangi bir şekilde yazılı olarak bildirilmesi yeterlidir. Ancak bu bildirimin edinme tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde kiracıya ulaşması gerekmektedir. Kanun maddesinde 6 aylık sürenin hangi tarihten başlayacağı açıkça belirtilmemişse de Yargıtay 6 aylık tahliye süresinin edinme tarihinden itibaren başladığı yönünde kararlar vermiştir.
TBK 351. Maddesinin ikinci fıkrasında aranan koşul kira sözleşmesinin süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde kiracıya yönelik dava açılmasıdır.
Yeni malik, kira sözleşmesinin bitim tarihine göre TBK 351. Maddesinin birinci veya ikinci fıkrasına göre tahliye davası açabilir. Kira sözleşmesinin bitimine 6 aydan fazla süre kalmış ise yeni malik birinci fıkraya dayanarak tahliye davası açabilir. Kira sözleşmesinin bitimine 6 aydan az süre kalmış ise yeni malikin ikinci fıkraya dayanarak tahliye davası açması gerekmektedir. Yeni malikin ilk fıkrada belirtilen “ edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirme” süresini kaçırması halinde ikinci fıkraya dayanarak kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde kiracıya tahliye davası açabilir.
Kira sözleşmesi açılan tahliye davası sonucunda verilen tahliye kararının kesinleşmesiyle sona erer. Açılan dava süresince kira sözleşmesi devam edeceğinden kiracının kira verme borcu da devam etmektedir. Mahkemece tahliye kararı verilmesinin ardından yeni malik haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe kiralananı kiralayamaz. Aksi halde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.(TBK 355)